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专访盛松成:只调控需求端会使房价越来越高

来源:第一财经编辑:陈心雨发布时间:2017-04-05 查看数0

盛松成,他曾任央行调查统计司司长,也是中欧国际工商学院和上海财经大学教授、博士生导师,清华大学五道口金融学院博士生导师,曾任人民银行沈阳分行行长等职务。

北京“317”新政拉开了全国新一轮房地产调控的大闸。此后又有多个城市发布了楼市新政,房地产调控全面升级。3月26日,北京市又发布了一道楼市调控新政:明确规定商办类项目不得作为居住使用,新建项目不得出售给个人。此轮多管齐下,点面结合的调控是否能为楼市降温?然而《北京市2017年国有建设用地供应计划》显示商品住宅用地计划安排260公顷,比2016年的850公顷骤减近七成,那么如何理解北京市政府的用意?未来一二线房地产的投资、销量、价格的走势将何去何从?

本期《首席对策》的专访的盛松成先生观点鲜明:“房价过高的时期,我们往往都采用抑制需求来调控,结果是一、二线城市房价越调控越高。单一的需求调控只能使今天的需求变成明天的需求,是一种指标不治本的手段。需求调控是短期、具体的,反而会刺激房价上涨的预期。供给调控更侧重于中长期,且有助于稳定公众预期。但是,近年来,在供给层面,国有建设用地供应面积呈逐年下降趋势,其中房地产用地面积下降更多。北京最近五年来,它的计划供地的指标平均是850公顷,最高的时候是2014年,是1000公顷。这是公开的数据,实际上根本没有用完。但是今年的计划只是260公顷。”

究其原因,由于没有个人住房的房地产税,地方政府在GDP考核的压力下,在土地财政、税收制度的压力下,它会倾向于土地向商业和工业的倾斜,而不向住宅的倾斜。那么,住宅的价格是越来越高,就产生了传说中的“面粉比面包贵”。

那么,房地产企业投资的积极性依然很高么?盛老师用一手调研数据表明:“我们2月份的房地产的投资增速高达8.9%,非常高的,这出乎绝大多数经济学家,出乎决大多数人的意料。这个趋势还会继续延续下去。房地产企业手上的资金还是不少的,由于它去年销售比较好,一直到今年,还有一个是去年投资的基数是比较低的,所以今年的投资和去年同比相比不会降低。

接下来,《首席对策》作者李策继续和盛老师探讨房地产去库存的现状,专访发现:调查研究数据显示:一二线城市基本上没有多少库存,尤其是上海、北京、深圳没有多少库存,目前已经不存在去库存的问题。二线城市、三线城市去库存也是非常明显的,四线城市不是非常明显,但是它的库存并没有增加,它还是比较平稳的。总体讲,由于去库存的效果比较明显,所以投资的增速不会低,现在的房地产投资已经向二三线,甚至三四线城市倾斜。

一财 李策:今年宏观经济政策的重点是稳中求进,防范金融风险和抑制房地产泡沫,提到房地产泡沫,您怎么看待这个问题?您认为现在房地产泡沫严重吗?

央行 盛松成:对房地产泡沫,本来就有不少争议,究竟什么叫泡沫?泡沫到什么程度,会破灭吗?泡沫一定会破灭吗?你说现在上海、北京说它没有房地产泡沫,谁都不会相信。但是一线城市房价还会上涨吗?大家都觉得还会上涨。

一财 李策:您有一个观点深入人心,我们在文章当中看到您提到过,房地产调控应注重需求端和供给端调控相结合,我们看到《北京市2017国有建设用地供应计划》当中显示,2017年的商品住宅用地比2016年减少了近7成,北京又在不断升级房地产需求端的调控,我们应该怎么样理解这些现象?

央行 盛松成:最近十几年来,我们的房地产价格始终都是在上升的,除了短期波动以外,总体讲都是在上升的。所以人们就问了,这个现象正常不正常?为什么会这样?我觉得第一,像我们这样发展中国家,我们的城镇化进程逐渐在加速的过程当中,再加上我们国家的国情,人多地少等等各方面,人口多,土地少,还加上我们土地的性质,要么是国有的,要么是集体的,而不是私有的,等等很多原因,包括我们中国普通老百姓对房地产的一种感觉,一种偏爱,都决定了在我们经济发展过程当中,我们的房地产的价格的上升是很正常的。但是我的一个观点就是房地产的价格应该是随着经济的发展逐渐逐渐上升,不应该非常快的在短期内一下子全面的、广泛的,短期内突然上涨10%、20%,甚至30%、40%都有,就像我们最近这一轮的涨价一样。

我们来分析一下最近十几年来,我们的调控有些什么问题,也就是说你不仅仅要调控需求端,也要调控供给端,所谓调控需求端就是使得你的需求不能在短期内太旺盛,不能在短期内想怎么买就怎么买,谁想买就买,更不能使得本来就不想买的人现在都想去买了,所谓供给端的调控是什么意思呢?就是说你应该随着需求的发展,你应该把供给也不停地增加,首先就是土地供给的增加。但是最近十几年来,我做了一个分析,不管是当我们房地产低迷,比如说2008年次贷危机期间,由于全球都受到国际金融危机的影响,经济都比较低,这个时候我们的房地产业发展也比较低迷的时候,我们使用的方法是促进需求,使得大家都能能够有意愿、有条件、有能力去买房,这就是需求调控。那么更多的情况是当房地产价格上涨的时候,它上涨比较厉害的时候,我们国家所使用的手段基本上也是需求调控,也就是说限购、限贷、购房资格等等之类的,使得你不能去买,使得你的需求减少,这么一来以后,实际上也是一种需求调控。长期以来,我们的供给调控非常的少,应该这么说,需求调控它是短期的,它是立竿见影的,我今天出个政策,明天就受影响了,本来比如说我首付款是6成,1000万元的一套房子,我只要拿出600万就够了,如果现在突然我定了8成,那么一套1000万元的房子,你就要拿出800万元来,你拿不出啊,拿不出就不能买了,这就是一个需求调控。所以我说需求调控是短期的,是立竿见影的。但是需求调控最大的弊端在于什么?在于它并不能真正的抑制人们对房地产的需求。

一财 李策:对,刚需人群还在那里,为什么供给端不会和需求端结合一起调控呢?

央行 盛松成:是的,所以我是说应该是供给端和需求端相结合进行调控,因为你单单的需求端的调控会把人的预期越调越高,我是非常强调在我们经济学的研究,以及我们经济政策的制定、实行、落实当中,一定要考虑预期的因素,如果你单单只是唯一的需求的调控,会把人们需求的预期越调越高,曾经有的人做过这么一个研究,做过这么一个问卷调查,说的是什么呢?单单的需求调控,就是我们最近这一轮的需求调控,调控的结果并没有把人们买房的需求压下去,反而是倒过来的,使得我们买房的需求是越调越高,有越来越多的人,有的本来不想买房的,现在也想去买房了,为什么呢?因为他知道你调控以后,以后我能买房的资格,我能买房的条件可能是越来越少了。同时需求调控以后,本来想买房的人最多只是说我等一等吧,等到这个调控措施过去以后,我再继续买,大概只有占了13%的人才说因为你的需求调控这么严厉的措施出来以后,我不能买房了,我就不买房了,只有影响了13%,而87%的人对他的需求不仅没有影响,而且需求更加旺盛。我们国家的房价是怎么样的呢?我们国家的房价涨幅和我们股票的涨幅恰恰相反,往往它会在短期内,突然很快的几个月一个涨,然后会有一段时间,几个月、半年、一年不怎么涨,为什么呢?因为你需求调控了,你不让他买了,然后等到你需求一放松,突然它又上去了。所以我们的房价是怎么涨的呢?是在短期内突然上升,一段时间不动,然后又突然上升,最近十几年来基本上都是这么一个情况,尤其是一线、二线城市,所以我觉得我们不仅要加强需求端的调控,还要加强供给端的调控,供给端的调控是什么呢?供给端的调控就是增加土地供应,尤其是住宅的供应。就像你刚才说到的,实际上北京最近五年来,它的计划供地的指标平均是850公顷,这是公开的数据,最高的时候是2014年,是1000公顷,计划用的指标,去年也是850公顷,但是今年它公布出来的数据是260公顷。当然,请大家注意,这里面有一个词就是计划用地,实际上它去年的850公顷并没有用完,去年850公顷也是计划,但是它没有用完,并没用完,那么今年它就只说是260公顷,人家就会问了,你去年850公顷没用完,那么你今年260公顷如果继续不用完,那不是更少了吗?260公顷可能都没有了,不能因为去年计划供地没有用完,你就来把今年的计划用地的面积减少,而应该检讨的是什么呢?应该去检查的,去反思的是为什么去年的850公顷没有用完,而不应该把850公顷减少到260公顷,因为你这么一来以后,马上就把人们的预期调上去了,因为人们感觉到了,你去年是850公顷,今年是260公顷。

一财 李策:因为以后土地供应可能更少,就更加刺激了人们买涨的预期。

央行 盛松成:对,这就促使人们在短期内疯狂的去买,本来不想买的人,或者本来想慢慢来买,实际上房地产是一个非常长期的发展过程,不应该像买鱼买肉买菜一样的,甚至于排队买,连夜搭个账篷,睡在里面,等着明天开号,这是一个很不正常的现象。所以我是强调供给和需求调控相结合,也就是说要增加房地产的土地的供应面积,实际上我们土地的供应面积是很多的,并不少的,比如说北京,北京的土地总共有16300平方公里,而上海是6400都不到,6300,上海只占了它的一个零头,而上海还有一个崇明岛,上海的崇明岛大概是2300平方公里,所以上海可开发利用的土地实际上总共是4000平方公里,而北京是16300到16400,实际上土地供应还是相当充沛的,尤其是在四环以外,五环、六环土地供应是非常充沛的。我再说一个数据,在整个国家的经济发展过程当中,房地产业始终是一个国家经济的支柱产业,实际上不仅是我们国家,发达国家都是这样,我们当时曾经讨论过,房地产业要不要成为支柱产业,房地产要不要或者能不能成为支柱产业,实际上并不能理论学家、我们经济学家讨论的出来,这是一个现实发展的情况。到现在为止,你看美国的房地产业增加值占它的GDP的比重高达12%,德国都超过10%,英国是13%,我们国家去年是7.8%,都远远低于这些发达国家,更何况他们的城镇化基本上都完成了,而我们还有一个城镇化的过程,我们的城镇化只有百分之五十几,都不到60%,所以我们会有大量的大中城市、中小城市会大量出现,所以房地产业在我们国家会有一个广阔的发展前景,最关键的就是什么呢?就是我们要让它平稳、健康地发展,就像去年12月份召开的中央经济工作会议和这一次人代会上,3月5号总理做的政府工作报告当中反复强调的,要建立房地产调控的长效机制,促进房地产业的平稳、健康的发展。

一财 李策:我们看到北京10天出台了9项政策,严控楼市,而且扩展到了商用项目,也就是说商办类的项目不能够进行个人居住使用,但是商品住宅用地计划骤减近七成,是基于什么考虑?主要是兼顾地方土地财政,还是由于GDP增速稳增长的目标?

央行 盛松成:土地供应有几种类型,首先它是供住宅的,就是我们一般老百姓买的房子,住的用地。第二,它是供应商业的用地;第三,它是供应工业的用地。那么商业用地、工业用地和住宅用地的比例实际上也是非常重要的,这是很多人不注意的一条,在我们国家尤其是我们的一线城市,比如说北京、上海、深圳,我们的住宅用地供应的比例远远小于国外这些大城市,比如说纽约、东京,他们住宅用地的供应比例比我们住宅用地供应的比例在整个土地供应当中占的比例高的多。比如说我举例子,在纽约、在东京,他们的工业用地都只有一位数,都在5%左右,而我们的工业用地高达多少?北京、深圳,包括上海这些地方,我们工业用地的比例都超过25%,甚至接近30%,这个当然和我们的税收制度,和地方政府财政资金的来源等等都是有关系的。为什么商住和工业的用地增加的比较多,而住宅增加比较少呢?这和我们GDP考核也是有关系的,因为你如果是住宅供地,那就是一次性的,你一次性卖了以后,当然对GDP是有贡献的,卖掉也就卖掉了,但是如果是工业的,是商业的,你就每年可以产出,有GDP产出,有生产产出、有增加值产出,也有GDP产出,不停的还有税收,因为我们没有房地产税,如果我们有房地产税,那么我们目前就会多了一个地方政府税收来源。所以我们又没有个人的住房的房地产税,基本上是没有的,所以地方政府在GDP考核的压力下,在土地财政、税收制度的压力下,它会倾向于土地向商业和工业的倾斜,而不向住宅的倾斜。那么这么一来以后,住宅的价格是越来越高,就产生了好像说是面粉比面包贵,实际上说面粉比面包贵,这句话对又不对,为什么?因为面粉不可能比面包贵,面粉比面包贵,最后的结果一定是所有的人都吃不到面包,一定是生产面包的工厂倒闭,面包店关门,因为面粉比面包贵,你成本都比收益贵,我怎么生存的下去呢?实际上应该说是今天的面粉比今天的面包贵,这是可能的,今天的面粉比今天的面包贵意味着什么?意味着明天的面包要比今天的面包贵。所以它所谓面粉比面包贵,是指我现在土地的楼板价就有可能比现在的楼房价都贵,那么未来的楼房价一定是涨价,一定是比现在的楼房价贵。所以从这个角度你就可以看的出,我们土地的发展,土地的财政,我们的税收制度,这些方面都和我们房地产的发展,房地产的平稳健康长效机制的建立,都是有着密切关系的。

一财 李策:中国经济前30年的高速增长是依赖于房地产和基建投资,那么现在就您的研究来看,目前房地产商投资房地产的积极性依然很高吗?

央行 盛松成:是的,根据我的研究,我的调研,我和有关方面的讨论,我发现我们现在的房地产企业的这些投资的积极性还是比较高的,我们的房地产企业本身大概有3万家,我们的房地产企业非常多的,有3万家左右,当然大部分是小企业,现在有这么一个趋势,我们的房地产行业的集中度在不停地加强,小的房地产企业逐渐的,不停的被大的房地产企业并购,尽管我们大的房地产企业为数不多,大概前20位房地产企业销售额占了全国的10%,前10位的占了10%,实际上去年一直到今年年初,甚至于到现在,我们对今年GDP的增速,我们的一个担心在什么地方?就是担心在房地产投资上,因为我们的消费和净出口基本上都是比较平稳的,我们现在已经不可能依靠净出口大量来再提高我们的GDP增速了,因为我们的进口和出口加在一起已经达到了全世界的13%,我们已经是最高了。所以最近几年,我们GDP的增速里面,我们的净出口,对GDP的贡献率非常低,只有百分之零点几,不到1%,有的月份,有的年份甚至于是负的,所以我们就要特别强调促进内需,促进内需那就是消费需求和投资需求,投资需求当中又分为基础设施投资、制造业投资、房地产投资等等,其中房地产投资对我们整个投资的拉动作用,或者对于我们整个投资的决定作用是非常大的,为什么呢?因为在所有的投资当中,房地产投资的产业链是最长的,它从拿土地开始到建筑业、到装修、到售卖,一直还会影响到人们的消费机,比如说远的房地产还得买汽车,你还得买家具等等之类的,所以它的房地产投资对整个经济的拉动促进作用是很长的,它比基础设施投资、比制造业投资,可以说对经济的拉动作用都大。所以我们比较担心的,去年有不少应该学家都担心今年的房地产投资增速会下降,但是实际上并不是这样,我们尽管采取了如此严厉的严控的调控措施,我们调控房地产的销售,但实际上房地产的销售,现在销售公布出来的数据并没有减少,从去库存的角度讲是比较成功的,一线城市到部分的二线城市就不说了,因为一线城市,像北京、上海、深圳本来就没有多少库存的,三线、四线城市的库存应该说去库存的速度也是比我们预先想象的来的快,可以有一个指标,叫待售率,待售指标,就是等待销售的房屋还有多少,还有几个月,现在在大量下降。所以我们最近刚刚公布出来的数据,我们2月份的房地产的投资增速高达8.9%,非常高的,这是出乎绝大多数经济学家,出乎决大多数人的意料。我觉得我们的房地产投资不仅是前两个月,这个趋势还会继续延续下去,刚才我已经说了,我们和发达国家国家,我们房地产的发展还是有相当长的路可以走,还有相当大的发展的前景。同时,从好几个方面,你都看的出,我们的房地产投资并不会大量减少,为什么?一个,土地供应的增加,大家实际上都已经意识到了,包括这一次北京的房地产涨价,大家都已经意识到了,不管是一线城市,还是二线、三线城市,对土地供应的增加都已经摆上议事日程了,尤其是这一次中央经济工作会议12月份召开的,和这一次3月5号总理政府工作报告当中都提出了,对于部分热点城市的住宅用地应该增加供应,这就是一个前提条件。第二个,我们房地产企业投资的积极性实际上还是很高的,房地产企业现在的形成,它的手上的资金还是不少的,由于它去年销售比较好,一直到今年,还有一个是去年投资的基数是比较低的,所以今年的投资和去年同比相比,不会低。

一财 李策:我们今年宏观经济政策的重点是稳中求进,又要抑制房地产泡沫,防范金融风险,一二线城市和三四线城市都有很大的两极分化的现象,一二线不断限购限贷,在您的观察里面,三四线去库存去到了一个什么样的程度

央行 盛松成:有关统计数据都是公开的,一二线城市基本上没有多少库存,尤其是上海、北京、深圳没有多少库存,目前已经不存在什么去库存的问题。三四线城市现在是这样的,二线城市、三线城市去库存也是非常明显的,四线城市不是非常明显,但是它的库存并没有增加,它还是比较平稳的。总体讲,从一二三四线城市总体分析,我们去库存的效果是比较明显的,由于去库存的效果比较明显,所以投资的增速不会低,现在投资已经有怎么一个倾向呢?已经向二三线,甚至三四线城市倾斜,这么一个情况了。

一财 李策:很多上海人因为限购限贷,没有办法在上海买房,就到重庆去买房,开发一些三四线城市的一线地产,他们认为这种做法是明智的,会有比较好的收益么?

央行 盛松成:因为资金总是要有地方去的,资金总是要向低风险、高收益的方向去投的。现在我们一线城市,包括部分二线城市,它的限购限贷政策比较严厉,甚至于非常严厉,像这一次北京、上海,我记得去年的3月份,上海市曾经说过要出史上最严厉的调控措施,实际结果确实是这样的,很快就出了历史上最严厉的调控措施。但是这一次北京又说它要出史上最严厉的调控措施,我比了一下北京的、上海的、深圳的,确实最严厉的调控措施,前几天北京刚刚出来的,从需求端上看,北京确实是最严厉的调控措施。那么这么出台以后,你要在一线城市购房已经非常困难了,因为它需求端抑住了,非常困难。所以人们的资金会向二线城市,甚至于向靠近中心城市的这些三线城市去发展,我觉得这个也是正常的。当然,投资都是有风险的,你说到底投重庆还是投其它城市,你的收益会高还是收益会低,还是有多少风险,这些都是个人自己的投资决策。

一财 李策:3月26日,央行行长周小川在博鳌论坛上表示,货币政策宽松已到周期尾部,全球需要逐渐变成比较审慎货币政策。您认为,周行长的讲话是否意味着未来中国央行将加息提准,收紧银根?

央行 盛松成:实际上这一次周行长在博鳌论坛上不止一次的,他有几个分论坛,总体的都阐述了货币政策走势、取向问题,他谈了不仅是我们国家的,也谈到整个世界的,全球的,他也谈到了从发达国家看,比如说美国和中国基本上是处于经济恢复期,比较接近的时期,但是欧洲就不一定,所以从整个全球看,货币政策会分化,并不是说全部都会退出,因为它是要根据经济发展情况的,像美国也好,中国也好,因为它的经济相对来说已经恢复的比较快,比较好,所以美国退出量化宽松政策,美国加息都已经开始了。当然,我们存贷款利息并没有加息,我们的利率的体系和美国是不同的,美国是完全市场化的利率,它不存在存贷款的基准利率,我们有一个存贷款的基准利率,当然这个基准利率可以上下浮动的,基准利率也是中央银行宣布的,但是商业银行有了这个基准利率以后,你上下浮动也是可以的,所以我们基准利率并没有动,但是我们货币市场的利率,包括我们的国债利率,实际上也是在一个上行的过程当中。这个上行过程当中,主要的应该说是由市场自身来决定的,也是一个市场对资金的供求关系来决定的。周行长,我记得他还提到了“再通胀”,所谓“再通胀”实际上就是提出了我们要预防在经济的发展过程当中,尽管我们不能说经济已经热了,或者已经过热了,但是他已经提出了一个让人们注意通货膨胀的问题了,那么通货膨胀和资金流通,和资金流动,和资金紧缩或者宽松都是密切相连的。你发现吗?今年的货币政策叫稳健中性,或者说偏中性,那么和去年的提法已经有点不同了,去年是稳健的货币政策。

一财 李策:去年是稳健的货币政策要灵活适度,稳健偏宽松。

央行 盛松成:对的,你可以把它理解为稳健可以说是偏宽松,当然我们官方并没有这么说,但是这一次是明确说是稳健中性,偏中性,那么你也可以把它理解为和去年相比,一定是稳健略微紧一点的。我们去年的M2的预期目标是13%,但实际上是没有达到的,实际上是只达到了百分之十一点几,我记得去年年底是11.3%,我们今年1月份也是11.3%,我们今年2月份是11.1%,这是指的广义货币供应量M2,也就是说我们的资金实际上是稳健偏中性,或者说和去年相比是偏紧的方向发展的。

一财 李策:您认为如果不征收房地产税,只是需求和供给相结合的话,调控房地产能不能让我们的房地产稳定健康地发展?还是说一定要征收房地产税?

央行 盛松成:这里面涉及到两个问题,一个问题是房地产税的问题,一个问题是我们供给和需求相调控的问题,我觉得你这个问题问的非常好,就是说在没有房地产税的情况下,能不能达到供需调控相结合,或者说你要供给和需求调控相结合必须要收房地产税。首先要回央行 盛松成房地产税的问题,是不是必须收,怎么收,能不能马上收?这一次傅莹在人代会的新闻发布会上都已经说了,房地产税今年没有进入常委会的审议议程当中,这是因为房地产税是一个非常复杂的问题,它有很多技术上的问题要处理,同时还涉及到方方面面的利益问题,要大家统一思想,不是短期内能做到的。所以现在中央也鼓励各个地方可以自己试点地方税,实际上重庆也好,上海也好,都在试点,那么这个试点是不是真正的典型意义上的房地产税呢?也都有争议,所以我觉得全国统一的方面税,短期内,至少统一的政策是很难出来的。但是房地产税,或者说房产税,因为这是比较复杂的,连名词怎么叫,包括哪几个方面,都是有争议的,未来一定是我们的一个发展方向,因为你如果没有这方面的税收,地方政府永远靠的是土地财政,它不得不卖土地,把土地越卖越高,甚至于某种程度上确确实实的是有意无意地把土地(价格)抬高,因为它要解决它的财政问题,它要解决它的经济发展问题,它要解决那么多公务员收入问题等等,都要解决。所以它要有财政收入的来源,所以这是我讲的房地产税的问题。那么在我们短期内,可以说大家都已经看到了,短期内房地产税至少是全国统一的房地产税,或者说是对地方财政有影响的房地产税,短期内是比较难出台的,哪怕现在上海已经试点了,或者重庆试点了,实际上对地方财政的收入影响并不大。那么这么一来以后,也就是说在短期内不能出台这些房地产税,不能直接影响财政收入的情况下,我们能不能做到供给和需求调控相结合呢?我觉得还是可以的,需求调控已经不用说了,需求调控的方法,我们已经用了很多了,可以说是比较成熟了,甚至于可以说全世界我们是用的最厉害的,都已经反复强调“史上最严厉的调控措施”,要害是在供给端,供给端,我觉得有一个认识问题,有一个地方政府的认识问题,最要害的就是什么呢?实际上我们的政策都有,关键是落实的问题,中央经济工作会议和总理的政府工作报告当中都提到了,反复强调了要建立房地产的长效发展机制问题,要促进房地产市场长期平稳健康的发展,也提出了一些比较具体的措施,甚至于热点城市要增加居住的土地供应等等。最关键的就是这些政策的落实,落实到地方政府,你怎么落实?如果地方政府确实采取有效措施落实的话,还是能够做到供给和需求调控相结合的。

一财 李策:有经济学家认为到2020年可能房价有一个普遍的下跌,但是大多数人认为一二线城市还是在不断地上涨,您赞同哪个观点?

央行 盛松成: 所谓房价收入比它本身是一个动态的数据,而且它和每个国家的国情都是很不相同的,如果你要说房价收入比的话,北京、上海、深圳的泡沫已经很大了,如果你和香港相比的话,香港的人均收入现在大概在3.5万到3.6万美元,上海是多少呢?上海是1.5万到1.6万,那么上海的房价是香港的多少呢?上海的房价和香港相比低不了多少,比如说是70%或者左右,低可能还低了一点,但低不了多少,按照这个理论的话,上海的房价应该砍掉一半,但实际上会吗?不会,为什么呢?因为首先在上海买房的不单单是上海人,你不能用上海的平均收入来比的,而是全中国,甚至于全世界不少高收入的人都在上海买房,这是一个。还有,你看房地产泡沫会不会破灭,尤其是一个城市也好,一个国家也好,我觉得还要看一个非常重要的指标,这是有些人没有注意到的,这就是经济发展的情况,经济发展什么情况呢?你去看当年日本的房地产泡沫破灭和美国的次贷危机也是房地产引起的,它都有一个共同的特点,就是经济不怎么好了,经济不怎么好了以后,收入不增长了,甚至于个别的时候,收入是负增长的,所以人家就不去买房了,我们不存在这个问题,我们不存在这个现象,我们现在GDP还在6.5%左右,可以说我们在未来相当长的时间内,5年、10年,我们都会在6%左右,甚至再高一点都有可能的,我们哪怕10年以后,我们都会有4%,甚至于5%以上。所以我们并不存在像当年日本和美国的房地产泡沫破灭时的这么一个情况。

还有,比如说我们的一系列调控手段、调控政策、调控措施,是远远高于他们的,包括我们这一次这么比较严重的,这么迅速的房价上涨,但是我们党中央国务院、地方政府一调控,马上房价就会抑制。所以我觉得应该是怎么样呢?最好的办法就是随着经济的发展,房地产的价格不要短期内疯涨,它可以慢慢地涨,一线、二线城市,有些大城市,比如说上海这样的,基本不涨。

一财 李策:房市的慢牛行情?

央行 盛松成:对,这是最好的,逐渐的让它在经济发展过程当中,因为收入在增长,收入比如说增长6%,房价每年只增长3%,甚至于2%,逐渐,10年、20年以后就差不多了。

一财 李策:就是房价的增长速度要低于收入的增长速度。

央行 盛松成:应该是这么说的,就是说对一线城市,对现在房价非常高的,北京、上海、深圳,我觉得能够达到这样的目标,现在我们不是提出一个目标吗?说价格环比下降,这实际上是非常难做到的,我觉得只要做到价格基本上平稳,不怎么涨,这是一个。第二,对于中小城市,三线、四线城市也应该是这样,它的房价上涨速度最好不要超过收入增长的速度,这样我们的房地产才能够长效、持久、平稳、健康地发展。

一财 李策:我们都知道结构性改革是中国未来改革领域的一个重点,我们看到最近张高丽副总理在博鳌论坛中提到说“服务业最近几年占GDP的比重由43%提高到了50%多”,那么是不是意味着服务业是未来改革方向的一个重点?对于国企改革有什么样的启示?

央行 盛松成:首先,让我们来看,在我们国家的GDP的占比当中,三个产业,第一产业、第二产业、第三产业,服务业就是第三产业,占比最近几十年来是在发生着很大的变化的,我们国家曾经是个农业大国,在解放初期的时候,我们的第一产业也就是农业占GDP的比重曾经超过50%,现在大概在8.7%左右。而我们的第二产业也就是制造业,以前差不多是在20%左右,改革开放以后,就逐渐增加到40%-50%之间,目前大致是在47%、48%左右。而服务业也同样的,从百分之二十几,逐渐增加到了我们现在大致是52%-53%之间。但实际上我觉得我们的服务业在计算上是低估的,严格算来,大概是占了55%,为什么呢?因为服务业的计算方法和制造业不同,它是用的收入法,也就是由职工的工资收入、利润、税收和固定资产折旧,这四个部分加起来来计算服务业的增加值,在国民经济增长当中所占比重。这么一种方法在我们国家现行的统计条件下是比较容易遗漏的,所以我估计我们的服务业大概是占到了55%左右,为什么说服务业是未来国有企业改革的一个重点方向呢?刚才我已经说了,我们的第二产业,制造业占到GDP的百分之四十几,不到50%,而且比例也在逐渐下降,而且这里还有一个数据应该引起我们的重视,在第二产业当中,国有经济的成分所占的比重大概只有20%左右,从哪几个方面来看?可以从利润、税收、营业额、增加值这几个方面来看,我们的第二产业当中,国有经济所占的比重,目前大概在20%左右,我们最近几年,尤其是最近五年,平均每年都会下降一个百分点,这是由于我们的民营经济、社会资本进入制造业,制造业改革方面取得的成绩。所以我们的制造业占GDP的比重目前在百分之四十几,同时国有经济在制造业当中所占比重又只有20%左右,所以制造业当中,也就是二产当中,国有经济对GDP的贡献率目前大概在8%-9%,而且这个贡献率目前还在不停地下降,我计算了一下,大致每年会下降一个百分点,也就是说到2020年以后,我们的第二产业,制造业当中的国有经济的成分对GDP的贡献大概是5%。从这个方面我们可以看出,如果我们把改革的重心继续放在第二产业,放在制造业,那么我们改革的空间会比较小。所以我们一旦谈起国有企业改革,大家首先会想到制造业的改革,二产的改革,实际上很多国有企业更多的是集中在第三产业,也就是服务业上。所以我很强调目前有必要加快推进服务业的改革。

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